房地產(chǎn)研究報(bào)告-2010年中國房地產(chǎn)個(gè)核心問題解析_投資策略_分析預(yù)測(cè)_房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

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2010-2015年中國物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資

我國物業(yè)管理產(chǎn)生于本世紀(jì)80年代初。以廣州、深圳為代表的一些南方沿海城市，在借鑒和吸收香港房

2010-2015年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資評(píng)

2010年1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資28355億元，同比增長36.7%，其中，商品住宅投資

2011-2015年福建建筑行業(yè)運(yùn)行市場(chǎng)走勢(shì)及投資戰(zhàn)略

【出版日期】 2010年9月【報(bào)告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個(gè) 【印

2010-2015年中國圓型涼亭產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展

【出版日期】 2010年8月【報(bào)告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個(gè)

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2010夏季達(dá)沃斯9月13日-9月15日在天津舉辦。首創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理劉曉光表示，雖然房地產(chǎn)價(jià)格在7、8月份出現(xiàn)了反彈，但是這次調(diào)控政策還是見到成效了，未來希望房地產(chǎn)市場(chǎng)能平穩(wěn)，而一線樓市的黃金時(shí)代也遠(yuǎn)未結(jié)束。

　　以下為劉曉光的觀點(diǎn)摘要：

　　房價(jià)最關(guān)鍵的，最核心的還是需和供，如果需求和供給平衡了，價(jià)格就平衡了;如果是供大于求那價(jià)格就會(huì)下降，這很簡單。像北京這樣的城市一年需要二十多萬套，我們能不能供應(yīng)出這二十多萬套(住房)?很多城市一般買房的人，我們的買房率大概是6%，也就是一千萬人口的城市，大約有六十萬人是要買房的，再除以三，就是一個(gè)家庭(以三口人計(jì)算)，那就是二十萬套�？茨愕墓┙o能不能跟上，所以供求是一個(gè)核心。

　　第二個(gè)核心問題可能還有土地的價(jià)格問題。比如土地的樓面價(jià)是兩千，還是三千還是四千?都是不一樣的。土地的價(jià)格在整個(gè)價(jià)格構(gòu)成中有的占了50%，甚至還要高，而有的可能只占30%，所以不一樣。這是第二點(diǎn)。

　　第三點(diǎn)可能跟供給的量也有關(guān)系，包括供地和供房的量。跟經(jīng)濟(jì)適用房和保障房、廉租房的供應(yīng)量也有關(guān)系。因?yàn)橛幸徊糠秩丝赡苓^了這個(gè)線了，他再抬一抬就夠了那個(gè)線了，他是在一個(gè)中間的地帶。所以我的看法就是第一個(gè)從大的趨勢(shì)上看，應(yīng)該還有十到十五年的高速成長期，第二，需求還是比較旺盛的。這時(shí)候就應(yīng)該堅(jiān)定的貫徹國務(wù)院的調(diào)控政策，對(duì)需求，對(duì)供給，對(duì)保障房，對(duì)地方政府的問責(zé)，這一系列的政策體系，如果執(zhí)行好了這個(gè)宏觀調(diào)控政策，應(yīng)該還是會(huì)出現(xiàn)比較健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)的。

　　對(duì)土地的問題我一直在想一個(gè)問題，就是土地的(供給)方式將來能不能改革一下?因?yàn)椤皟r(jià)高者得”肯定就會(huì)使價(jià)格越來越高，能不能把價(jià)格作為因素之一，把地方政府的土地收入作為一個(gè)因素，把開發(fā)商正常的利潤作為一個(gè)因素，將來模擬出一些“影子模型”出來，這就是招標(biāo)的目標(biāo)，這樣價(jià)格可能會(huì)下來一點(diǎn)。

　　另外可能還有一點(diǎn)就是加大供給，加大供給了，需求得到了滿足，價(jià)格就會(huì)下來。當(dāng)然，還有人們的心理。大家說“等一等，先不買了”可能就會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)僵持狀態(tài)。大概是這么一些因素。

　　國家還是希望房價(jià)不要過快的增長，應(yīng)該也不希望它過快的下降，它希望(房價(jià))是一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)。如果不穩(wěn)定了，出現(xiàn)了波動(dòng)的狀況，肯定還會(huì)有不斷的宏觀調(diào)控措施出現(xiàn)�，F(xiàn)在大家知道的房產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)稅，單邊的加息，增值稅的強(qiáng)化征收等等這些問題，政策肯定要看市場(chǎng)的狀態(tài)了。

　　如果繼續(xù)出現(xiàn)大的波動(dòng)，肯定還會(huì)有(相應(yīng))的政策出臺(tái)。實(shí)際上我們作為地產(chǎn)商也擔(dān)心這個(gè)問題，我們也希望(市場(chǎng))平穩(wěn)。

　　我覺得可能大家共同來維護(hù)這個(gè)市場(chǎng)狀態(tài)，使它保持穩(wěn)定，這是最好的狀態(tài)。如果不穩(wěn)定，肯定會(huì)有不穩(wěn)定的調(diào)整措施要出現(xiàn)。對(duì)企業(yè)來講也是正常的，也應(yīng)該適應(yīng)這種調(diào)控的形式和方法，因?yàn)槭袌?chǎng)發(fā)生太大的變化也是有問題的。

　　在這個(gè)過程中，在房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控的過程中，特別是“新政”以后，企業(yè)都面臨著一個(gè)問題，第一個(gè)練內(nèi)功，第二也有一個(gè)調(diào)節(jié)的問題。我們到底是走原來的商業(yè)模型，還是創(chuàng)新一些商業(yè)模型?所以我們現(xiàn)在進(jìn)行了一些改革、創(chuàng)新。第一個(gè)，傳統(tǒng)的地產(chǎn)還在做：住宅，加一點(diǎn)商業(yè)配套，賣掉。第二種模型我們?cè)诖竽懙膶?shí)驗(yàn)，首創(chuàng)集團(tuán)還有一些基礎(chǔ)設(shè)施，水、高速路、地鐵，這些東西怎么跟地產(chǎn)融合起來，既有產(chǎn)業(yè)的概念，又有地產(chǎn)的概念。第三個(gè)我們也在做一些創(chuàng)新，比如教育地產(chǎn)，再比如地鐵上蓋的地產(chǎn)。

　　我們現(xiàn)在做的最新的東西是一個(gè)叫做“新生活、全價(jià)值、新都市”的概念，不再是建一片住宅就走了，而是我要建一個(gè)城市的新中心。這就需要有內(nèi)涵和內(nèi)容了，我們現(xiàn)在一個(gè)是跟法國的(00：09：42英)合資了，把奧特萊斯引進(jìn)來，一線的品牌有多少，折扣有多少，很吸引人。這個(gè)目的主要還不是做一個(gè)商業(yè)的概念，想帶動(dòng)這個(gè)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)中國品牌的出現(xiàn)，使中國也能出現(xiàn)更好的品牌。另外將來有一些其他的業(yè)態(tài)也帶動(dòng)起來了。一個(gè)商業(yè)奧特萊斯之外還有大的購物中心，大的家具中心，大的電影院，大的酒店，它是一組一組的，加上一些配套的低密度住宅，構(gòu)成了一個(gè)城市小都市的概念。而且是時(shí)尚的，能引領(lǐng)消費(fèi)潮流的。這樣的話，實(shí)際上就是要看實(shí)力了，一個(gè)可能就得一百多萬平米，可能七、八十億就要打進(jìn)去，特別是商業(yè)、服務(wù)業(yè)這一塊，恐怕還需要沉淀下來，這個(gè)是我們?cè)谵D(zhuǎn)型的過程當(dāng)中在創(chuàng)造新的商業(yè)模型。

　　主要的好處就是每一個(gè)小的都市都可以安排一、兩萬人的就業(yè)，另外也可以在每年帶動(dòng)十億左右的稅收，所以它可持續(xù)發(fā)展的概念也有了，對(duì)政府，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展也非常有好處。現(xiàn)在我們?cè)趶V東的珠江三角洲，浙江、長江三角洲，在北京這三個(gè)地方都開始了。接下來我們?cè)谥匾膮^(qū)域可能都要擺這樣一個(gè)，實(shí)際上就是一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的概念，也就是大的地產(chǎn)商在新形勢(shì)下在創(chuàng)新、轉(zhuǎn)型。這對(duì)地產(chǎn)更健康的發(fā)展，對(duì)地產(chǎn)跟經(jīng)濟(jì)的融合，對(duì)可持續(xù)的發(fā)展可能有好處。

　　說黃金時(shí)代已經(jīng)過去了，這個(gè)說法不準(zhǔn)確，因?yàn)樗莿?dòng)態(tài)的。我剛才說了，每一個(gè)大城市中，每年買商品房的人也就6%，比如一千萬人口的城市，有六十萬人要購買商品房，六十萬人再除以三，(實(shí)際需求量)也就二十萬套。但這六十萬人是動(dòng)態(tài)的，今天你窮了，明天我又富了，所以你不能說黃金時(shí)代過去了，這種需求是永遠(yuǎn)都會(huì)衍生的，它只是在變化，變化的對(duì)象不一樣了。

　　第二，中國經(jīng)濟(jì)大的發(fā)展脈絡(luò)跟中國地產(chǎn)發(fā)展的脈絡(luò)，我相信還有十幾年高速發(fā)展的空間，你也不能說這個(gè)時(shí)代已經(jīng)過去了，只是現(xiàn)在穩(wěn)定了、穩(wěn)健了，結(jié)構(gòu)也慢慢穩(wěn)定了。大起大落的因素慢慢消失掉了。

　　現(xiàn)在我們主要的戰(zhàn)略還是在環(huán)渤海地區(qū)，北京、天津、珠江三角洲、長江三角洲。但是在西南、西北、中國的中部地區(qū)我們也在布局，現(xiàn)在大概有十多個(gè)城市吧。我們希望中國沿海城市是一塊，但是可能中國的中部二、三線城市將來的潛力很大，因?yàn)樗鼈儽容^穩(wěn)定，基數(shù)比較低，下一步可能我們主要是在環(huán)渤海、珠江三角洲、長江三角洲之外的一些二、三線城市，包括西南、西北和東北要進(jìn)行更大的布局。

　　奧特萊斯就不一樣了，除了剛才這些布局之外，在一些重要的區(qū)域，比如中南地區(qū)、西南地區(qū)、西北地區(qū)、東北地區(qū)，都要擺布這種大的產(chǎn)業(yè)園，奧特萊斯除了這一步之外，再下一步的發(fā)展可能就是省會(huì)城市，因?yàn)槿肆鞣浅４�，需求量也非常大，可能�?huì)帶動(dòng)和引領(lǐng)一種新的生活方式出來，把整個(gè)的城市就帶動(dòng)起來了。就業(yè)、物流、信息流。這實(shí)際上打破了過去的概念，因?yàn)槲磥淼某鞘芯W(wǎng)絡(luò)化時(shí)代以后，城市的形態(tài)都發(fā)生了變化，人類不再是住在居住區(qū)，那邊是商業(yè)區(qū)，是完全結(jié)合在一起了，效率、時(shí)間、速度。

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2010年中國房地產(chǎn)個(gè)核心問題解析